Hypothek zurückzahlen: Wann lohnt es sich und wann nicht?

11.08.2022 Eye Icon ca. 5 Minuten

Wer eine Hypothek abzahlt, spart Zinskosten und hat weniger Schulden. Wer die Finanzierung verlängert, kann das Geld anderweitig nutzen. Dabei kommt es vor allem auf Ihre Wünsche an. Wir haben die wichtigsten Gründe für und gegen das Zurückzahlen Ihrer Finanzierung aufgelistet.

Wenn Ihre Finanzierung abläuft, können Sie diese entweder verlängern oder abbezahlen. Oder Sie zahlen einen Teil der Hypothek zurück und verlängern diese für den Restbetrag. Für die Verlängerung lohnt sich auf jeden Fall ein Vergleich Ihrer Angebote. So können Sie jährlich viel Geld sparen. Möchten Sie Ihre Finanzierung oder einen Teil davon zurückzahlen, dann nennt sich das: direkte Amortisation. Was spricht dafür und was dagegen? Wir sagen es Ihnen.

Wann sollten Sie Ihre Hypothek NICHT zurückzahlen?

Ihre Hypothekarzinsen sind tief

Grundsätzlich gilt: Je höher Ihre Hypothekarzinsen, desto mehr könnten Sie sparen, wenn Sie Ihre Finanzierung zurückzahlen. Das heisst im Umkehrschluss: Zahlen Sie tiefe Zinsen für Ihre Finanzierung, lohnt sich die Amortisation  kaum. Wer zum Beispiel 2% Zinsen auf eine Hypothek von CHF 200'000.- zahlt, spart 4000.- pro Jahr, muss dafür aber eine hohe Summe aus dem eigenen Ersparten im Eigenheim binden.

Sie investieren gerne in Aktien

Statt Ihre Hypothek zurückzuzahlen, können Sie das Geld in Aktien, Fonds oder Wertpapiere investieren. Diese versprechen in der Regel mehr Rendite, als Sie für Ihre Hypothek Zinsen bezahlen. Unter dem Strich machen Sie also Gewinn. Aber Achtung: Bei Turbulenzen am Finanzmarkt ist nicht nur Ihr Anlagekapital in Gefahr, sondern es könnten auch die Hypothekarzinsen steigen. Dann kann es teuer werden, wenn Sie Ihre Finanzierung das nächste Mal verlängern.

Hypothekarzinsen Rendite     zurückzahlen
tief tief  
tief hoch nein
hoch hoch  
hoch tief ja

Die Tabelle zeigt, bei welcher Hypothekarzins-Situation es sich lohnt die Hypothek zurückzuzahlen.

Sie sparen mit der Hypothek viele Steuern

Wenn Sie Ihre Hypothek verlängern, können Sie diese Schulden weiterhin in der Steuererklärung angeben. Ihre Zinskosten senken dann Ihr steuerbares Einkommen. Wenn Sie tiefe Hypothekarzinsen zahlen, resultiert daraus allerdings nur eine geringe Steuerersparnis. Wer 2% Zinsen zahlt, kann bei einer Hypothek von CHF 200'000.- im Jahr CHF 4000.- am Steuerbaren Einkommen abziehen. Das ist je nach Grenzsteuersatz eine Ersparnis von wenigen hundert Franken.

Sie gehen bald in Rente

Nach der Pensionierung sinkt das Einkommen um bis zu 40%. Da kann es hilfreich sein, etwas Geld auf der Seite zu haben. Wenn Sie alle Ersparnisse ins Eigenheim investiert haben, fehlt Ihnen vielleicht Geld für unvorhergesehene Ausgaben. Wer eine 10 Jahre Festhypothek über CHF 200'000.- nicht amortisiert, zahlt bei einem Zinssatz von 2% jährlich CHF 4000.-, hat dafür aber während der Laufzeit jedes Jahr CHF 20'000.- frei zur Verfügung.

Wann lohnt sich das Abbezahlen?

Sie investieren Ihr Geld nicht

Wenn Sie Ihr Vermögen auf dem Konto liegen haben, wo es keine Rendite abwirft, können Sie es gut zur Amortisation nutzen. Denn so sparen Sie bei den Zinsen. Wer zum Beispiel eine Finanzierung über CHF 200'000.- mit 2% Zinsen zurückzahlt, spart pro Jahr CHF 4000.- Zinskosten.

Sie wollen keine Schulden

Wenn Sie Ihre komplette Fremdfinanzierung abzahlen, gehört das Eigenheim Ihnen. Das ist nicht nur ein schönes Gefühl, sondern reduziert auch das Risiko einer Überschuldung. Denn der Wert Ihrer Immobilie  kann sich ändern. Im besten Fall steigt er. Sinkt der Immobilienwert jedoch, dann erhöht das den prozentualen Anteil der Hypothek am Gesamtwert. Ihr Verschuldungsgrad steigt. Je höher Ihr Anteil am Eigenheim, desto weniger schwer wiegt ein Wertverlust. Ausserdem können Sie bei vollständiger Amortisation Ihre Immobilie schuldenfrei an Ihre Kinder übergeben oder einfach verkaufen.

Sie können es sich leisten

Für die Rückzahlung Ihrer Hypothek brauchen Sie genügend freies Kapital. Wenn Sie es sich leisten können, dann verbessert eine Rückzahlung Ihre Belehnung, das heisst den Anteil der Finanzierung an Ihrem Immobilienwert. Eine tiefe Belehnung bringt Ihnen eine bessere Bonität, falls Sie Ihre Hypothek irgendwann wieder aufstocken möchten. Sie sollten aber unbedingt immer eine Rücklage behalten, um unvorhergesehene Ausgaben bezahlen zu können.

Freiwillige Rückzahlung je nach Hypothekarmodell

Die Amortisation Ihres Eigenheims bis auf 65% Belehnung ist gesetzlich vorgegeben (2. Hypothek). Ist die Liegenschaft mit weniger als 65% belehnt, ist die Rückzahlung meistens freiwillig. (Im Rentenalter kann Ihr Kreditgeber eine Belehnung unter 65% vorgeben). Bei einer Festhypothek  können Sie die Finanzierung in der Regel erst am Ende der Laufzeit amortisieren. Wollen Sie vorher einen Teil der Finanzierung zurückzahlen, kostet dies üblicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung. Bei einer Flex/SARON-Hypothek ist die Amortisation meist flexibler gestaltet. 

Kostenlose Hilfe bei der Entscheidung

Viele Faktoren bestimmen also, ob es sich für Sie lohnt, freiwillig zu amortisieren oder nicht und welchen Anteil. Wie viel Zinskosten sparen Sie? Was ist Ihr Steuervorteil? Brauchen Sie das Kapital? Unsere Hypothekarexpert:innen helfen Ihnen, die passende Entscheidung zu treffen – kostenlos und kompetent. Profitieren Sie jetzt von Valuu.

FAQ

Muss ich die 2. Hypothek abbezahlen?

Sie sind gesetzlich verpflichtet, Ihre Belehnung innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung auf zwei Drittel des Immobilienwertes zu reduzieren. Diesen Anteil der Finanzierung zahlen Sie in der Regel als 2. Hypothek zurück.

Wann lohnt sich die Rückzahlung der 1. Hypothek?

Grundsätzlich kann man es so ausdrücken: Wenn Sie für Ihre Hypothek nach Steuern mehr bezahlen, als Ihr Vermögen nach Steuern einbringt, lohnt sich das Amortisieren.

Wie viel Amortisation der Finanzierung ist ideal?

Das ist abhängig von Ihrer finanziellen Situation und Zukunftsplanung. Je mehr Sie abbezahlen, desto mehr Geld ist in der Immobilie gebunden und kann nicht mehr für andere Pläne ausgegeben werden.

Was ist besser: direkte Amortisation oder indirekte Amortisation?

Vieles spricht für die indirekte Amortisation. Dabei zahlen Sie das Geld nicht direkt an den Kreditgeber zurück, sondern auf ein Säule-3a-Konto . Das bietet steuerlich viele Vorteile. Es gibt aber weitere Faktoren, die in die Amortisationsplanung hineinspielen und die Sie in der Gesamtheit betrachten sollten. Ausserdem ist die Einzahlung in die Säule 3a begrenzt.

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