Direkt oder indirekt amortisieren: Wo liegen die Vor- und Nachteile?

09.08.2022 Eye Icon ca. 6 Minuten

Amortisation bedeutet, eine Schuld zu tilgen. Sie sind gesetzlich verpflichtet, Ihre Finanzierung auf zwei Drittel des Immobilienwertes zu reduzieren. Diesen Anteil nehmen Sie meist als sogenannte 2. Hypothek auf und zahlen diese in der vorgegebenen Frist zurück. Dafür haben Sie die Wahl zwischen direkter und indirekter Amortisation. Darüber hinaus können Sie auch freiwillig amortisieren und Zinsen sparen.

Wer in der Schweiz eine Immobilie kauft und eine Hypothek aufnimmt, kann maximal zwei Drittel des Immobilienwertes als 1. Hypothek belehnen. Diese Summe muss nicht amortisiert werden, sofern die Tragbarkeit  gegeben ist. Bei der 2. Hypothek besteht dagegen eine Amortisationspflicht. Diese 2. Hypothek brauchen Sie nur, wenn Sie mehr als zwei Drittel des Immobilienwertes vom Finanzinstitut leihen wollen oder müssen. 

Amortisation – warum?

Die Summe, die als 2. Hypothek aufgenommen wird, muss innert 15 Jahren oder spätestens bis zum Pensionsalter vollständig zurückgezahlt werden. Grund dafür ist die Tragbarkeit: Meist verschlechtern sich im Pensionsalter die Einkommensverhältnisse. Die Tragbarkeit soll aber auch mit geringerem Einkommen gewährleistet sein.
 
Sie können aber auch mehr amortisieren, als gesetzlich vorgeschrieben ist: Wer seine Hypothekar-Schuld Schritt für Schritt verringern oder ganz tilgen möchte, kann dies über eine freiwillige Amortisation tun.

Amortisationsplanung

In der Amortisationsplanung spielen viele Faktoren eine Rolle. Neben Fragen der Steueroptimierung gehört auch das persönliche Anlageverhalten dazu. Stellen Sie sich dazu zum Beispiel diese Fragen:

  • Sollen die flüssigen Mittel, über die Sie verfügen, in Aktien oder andere Anlagen investiert werden?
  • Wird mit dem freien Kapital ein höherer Zinsertrag erwirtschaftet als der Hypothekarzins, der gezahlt werden muss? In diesem Fall ist eine freiwillige Rückzahlung der Hypothek aus finanzieller Sicht nicht sinnvoll.
  • Liegen die liquiden Mittel auf einem Bankkonto oder werden sie defensiv investiert (zum Beispiel in Staatsanleihen)? In diesem Fall profitieren Sie mehr von der Zinsersparnis durch die Amortisation als von der Rendite der Investitionen.
  • Haben Sie genug Geld zur Verfügung, um sowohl direkt zu amortisieren als auch in die private Vorsorgelösung der Säule 3a einzuzahlen? In diesem Fall ist die direkte Amortisation unter Umständen sinnvoller.

 
Es gibt auch noch psychologische Faktoren: Für manche Menschen ist es wichtiger für ihr Wohlbefinden, ihre Schulden laufend abzubauen und irgendwann ganz loszuwerden, als die Finanzen und die Steuerbelastung zu optimieren.

Direkte und indirekte Amortisation

Die 2. Hypothek kann direkt oder indirekt amortisiert werden. Direkt heisst, dass Sie regelmässige Zahlungen an das Finanzinstitut leisten. Indirekt heisst, dass Sie in eine Vorsorgelösung der Säule 3a einzahlen, die erst bei Auflösung dieser Säule zur Tilgung der Hypothekarschuld verwendet wird.

Direkte Amortisation

Verlauf direkte Amortisation

Indirekte Amortisation

Verlauf indirekte Amortisation

Auch die 1. Hypothek kann direkt oder indirekt amortisiert werden. Die beiden Formen können sowohl auch gemischt werden: Sie können alle fünf Jahre die durch indirekte Amortisation angesparten Vorsorgegelder beziehen, um Ihre Hypothek direkt abzuzahlen. Damit verhindern Sie, dass Sie dereinst das ganze Vorsorgekapital auf einen Schlag beziehen und versteuern müssen. 

Wie berechnet man die Amortisation?

Für den Kauf einer Immobilie benötigen Sie mindestens 20% Eigenkapital. Maximal 80% kann über eine Hypothek finanziert werden, allerdings nur rund 67% des Kaufpreises in Form einer 1. Hypothek. Gesetzlich vorgeschrieben ist nur die Amortisation der 2. Hypothek, die maximal 14% des Kaufpreises (respektive des Verkehrswerts ) ausmachen kann. Wenn Sie CHF 100'000.– in Form einer 2. Hypothek aufnehmen, müssen Sie diesen Betrag innert 15 Jahren (oder spätestens bis zur Pensionierung) zurückzahlen. Das heisst, dass Sie neben den vereinbarten Hypothekarzinsen eine jährliche Amortisation von CHF 6666.65.– leisten müssen.
 

Beispielrechnung Amortisation 1. Hypothek ohne Hypothekarzinsen

 

Kaufpreis CHF 1'000'000.–
Eigenkapital CHF 200'000.–
1. Hypothek  CHF 660'000.–
2. Hypothek  CHF 140'000.–
Amortisation pro Jahr CHF 9333.35.–
Amortisation pro Monat CHF 777.80.–

Der Betrag der 2. Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden. Den Rhythmus für die Rückzahlungstranchen vereinbaren Sie mit Ihrem Finanzinstitut. In vielen Fällen wird vierteljährlich amortisiert.

WICHTIG

Je nach Kreditgeber können die Amortisationen unterschiedlich ausfallen. Bei Valuu müssen die Kundinnen und Kunden Valuu ihre 1. und ihre allfällige 2. Hypothek nicht separieren. Die ganze Hypothek kann auch in einem einzigen Produkt abgeschlossen werden. Der Kreditgeber stellt daraus dann verschiedene Produkte/Verträge aus. Valuu berechnet für Sie bei jedem Angebot die exakte Höhe der geschuldeten Amortisation – für volle Transparenz und Vergleichbarkeit. 
 

FAQ

Was ist die indirekte Amortisation?

Bei der indirekten Amortisation gehen Ihre Rückzahlungen nicht an das kreditgebende Finanzinstitut, sondern zunächst auf ein verpfändetes Vorsorgekonto. Das kann zum Beispiel ein Vorsorgekonto der Säule 3a sein oder eine gebundene Lebensversicherung. Dem Finanzinstitut dient dieses Guthaben als Sicherheit. Die indirekte sowie die direkte Amortisation über 3a oder 3b sind nur bei selbstbewohnten Immobilien möglich. Spätestens, wenn die Pflichtamortisation fällig ist (nach 15 Jahren oder mit der Pensionierung), wird das angesparte Vorsorgekapital ausbezahlt und muss auf einen Schlag auf zur Tilgung der Hypothekarschuld eingesetzt und auch versteuert werden.

Welches sind die Vorteile der indirekten Amortisation?

Bei der indirekten Amortisation bleibt Ihre Hypothekarschuld und somit der Schuldzins stets gleich hoch. Sie können die gleichbleibend hohen Zinsen, aber auch Vorsorgebeiträge vom steuerbaren Einkommen abziehen und damit viel Steuern sparen. Wenn Sie sich sonst keine private Vorsorge (Säule 3a) leisten könnten, profitieren Sie bei dieser Variante von den Abzugsmöglichkeiten. Und dank der Zusatzsicherheit des Vorsorgekapitals erhalten Sie von Ihrem Finanzinstitut gute Zinskonditionen für Ihre Hypothek.

Welches sind die Nachteile der indirekten Amortisation?

Bei dieser Variante bleibt Ihre Hypothekarschuld immer gleich, Sie reduzieren also Ihre Schulden nicht. Auch die Belastung durch Hypothekarzinsen bleibt immer gleich gross. Ein Nachteil sind zudem die möglichen Zinsschwankungen in der privaten Vorsorge (Säule 3a). Zudem sind die Einzahlungen in die 3. Säule begrenzt: Die Maximalbeträge liegen bei CHF 6883.– für Angestellte, die einer Pensionskasse angehören. Selbständigerwerbende, die keiner Pensionskasse angehören, können einen Fünftel ihres jährlichen Nettoerwerbseinkommens und maximal CHF 34'416.– in die 3. Säule einzahlen. Falls mehr amortisiert werden soll oder muss, ist eine Kombination der direkten und indirekten Amortisation sinnvoll. 

Welche steuerlichen Vorteile bringt die indirekte Amortisation?

Bei der indirekten Amortisation können Sie die gesamten Hypothekarzinsen von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Ihr Kapital und Ihre Zinserträge auf dem Vorsorgekonto, das Sie für die indirekte Amortisation verwenden, ist ebenfalls von der Steuer befreit. Die Steuern fallen dann erst bei der Tilgung der Hypothekarschuld an – aber zu einem reduzierten Steuersatz.

Was ist die direkte Amortisation?

Bei der direkten Amortisation zahlen Sie die Hypothek in regelmässigen Abständen direkt an das kreditgebende Finanzinstitut zurück. Ihre Hypothekarschuld verringert sich damit stets.

Welches sind die Vorteile der direkten Amortisation?

Bei der direkten Amortisation reduziert sich die Höhe der Hypothek nach jeder Rückzahlung – Sie zahlen also jedes Mal weniger Hypothekarzinsen. Sie senken so nicht nur Ihre Verschuldung, sondern auch die monatliche Zinsbelastung.

Welches sind die Nachteile der direkten Amortisation?

Aus steuerlicher Sicht ist das Reduzieren der Hypothekarschuld in der Regel ungünstig. Denn Sie können die Zinsen für Ihre Hypothek vollumfänglich von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Wenn Ihre Zinskosten sinken, heisst das also, dass Ihre Steuerbelastung steigt. Und wenn Sie direkt amortisieren, fehlt Ihnen möglicherweise auch das Geld für die private Vorsorge (Säule 3a), und Sie kommen nicht in den Genuss der steuerlichen Vorteile, die diese bietet.

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