Hypothek ablösen: Worauf Sie beim Wechsel achten sollten

09.08.2022 Eye Icon ca. 5 Minuten

Läuft Ihre alte Hypothek bald aus und Sie brauchen eine neue? Oder sind Sie mit Ihrem jetzigen Anbieter nicht zufrieden und erwägen einen vorzeitigen Ausstieg aus dem Vertrag? In beiden Fällen gilt: Geben Sie sich nicht mit der erstbesten Offerte zufrieden und vergleichen Sie viele Angebote. Hier erfahren Sie, worauf Sie beim Wechsel ausserdem achten sollten.

Gründe für eine Ablösung

In folgenden Situationen wird das Ablösen einer Finanzierung aktuell:

  1. Der Rahmenvertrag Ihrer Fest- oder Flex/SARON -Hypothek läuft aus, Sie sind aber weiterhin auf eine Finanzierung angewiesen.
  2. Sie wollen von einer variablen zu einer Fest- oder Flex/SARON-Hypothek wechseln.
  3. Sie wollen Ihren bestehenden Vertrag vorzeitig auflösen, um von einem günstigeren Zinssatz und besseren Konditionen – beim alten oder einem neuen Anbieter – zu profitieren.

Schauen wir uns die einzelnen Szenarien nun genauer an: Was ist zu tun und worauf sollten Sie achten?

1. Auslaufende Hypothek erneuern

Offerten einholen und vergleichen

Wenn Ihr Finanzierungsvertrag auslauft, ist dies eine gute Gelegenheit, den Markt spielen zu lassen und diverse Angebote zu prüfen. Vergleichen Sie verschiedene Anbieter und nicken Sie nicht die erstbeste Offerte Ihres Kreditgebers ab. So können Sie unter Umständen jährlich viel Geld sparen. 

Ein Beispiel:

10-jährige Festhypothek über CHF 500´000.–

Zinsdifferenz Hausbank vs. Drittanbieter: 0,4 %

Ersparnis innerhalb der 10 Jahre: CHF 20'000.–

Fangen Sie spätestens 6 Monate vor Ablauf des Vertrags an, Offerten einzuholen.

Hypothekarmodell und Laufzeit bestimmen

Überlegen Sie sich, welches Hypothekarmodell und welche Laufzeit am besten zu Ihren Zukunftsplänen und Ihrer Lebenssituation passt. Unter gewissen Umständen könnten auch mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten sinnvoll sein. Dies gilt es aber sorgfältig zu prüfen.

Option Forward-Hypothek

Denken Sie auch an die Möglichkeit einer Forward-Hypothek. Mit dieser können Sie sich einen Zinssatz je nach Anbieter bis zu 24 Monate im Voraus sichern. Gerade bei steigenden Zinsen kann dies eine interessante Alternative sein. 

Kündigungsfrist beachten

Manche Kreditgeber führen Festhypotheken nach Ablauf der Laufzeit automatisch als variable Hypotheken weiter, wenn keine Kündigung seitens der Kunden erfolgt. Schauen Sie deshalb in Ihrem Vertrag und in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) nach, ob es eine Kündigungsfrist gibt und reagieren Sie entsprechend frühzeitig. 

2. Variable durch eine Fest- oder Flex/SARON-Hypothek erneuern

Ein Wechsel von einer variablen Hypothek zu einem anderen Modell ist unter Einhaltung der vertraglich festgelegten Kündigungsfrist jederzeit möglich. Sie beträgt in der Regel 3 oder 6 Monate. 

Ansonsten gelten dieselben Tipps wie beim Ablösen einer auslaufenden Hypothek.

3. Hypothek vorzeitig erneuern

Wenn Sie eine Hypothek vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit bei einem neuen Kreditgeber erneuern oder beim jetzigen Kreditgeber tilgen wollen, müssen Sie in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Dabei handelt es sich um eine Strafzahlung, mit der Ihr alter Anbieter unter anderem die entgangenen Zinszahlungen ausgleicht.

Wenn Sie bei Ihrem alten Anbieter bleiben, wäre auch eine sogenannte Umlagehypothek eine Variante; bei dieser wird eine Mischrechnung mit bestehendem und neuem Hypothekarzinssatz durchgeführt.

Rechnen Sie sorgfältig durch, ob die Ersparnisse aufgrund der günstigeren Konditionen höher sind als die Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann sehr hoch sein und bis zu mehrere zehntausend Franken betragen. 

Wer diese Rechnung macht, sollte ausserdem einen möglichen Steuerabzug der Vorfälligkeitsentschädigung prüfen. Ein Bundesgerichtsurteil von 2019 hat dazu folgende Grundsätze definiert:

  • Neuer Abschluss beim selben Anbieter: Vorfälligkeitsentschädigung = Schuldzins (abzugsfähig)
  • Neuer Abschluss bei einem anderen Anbieter: Vorfälligkeitsentschädigung = Schadensersatz (nicht abzugsfähig)
  • Frühzeitige Auflösung wegen des Verkaufs der Immobilie: Vorfälligkeitsentschädigung = Strafzahlung (gilt als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer)

Tipp: Nicht alle Kantone halten sich an diese Regel, sodass betroffene Steuerzahler ihr Recht in einem mühsamen Einspracheprozess einklagen müssen. Lassen Sie sich daher die Abzugsfähigkeit Ihrer Kosten am besten schriftlich von Ihrer Steuerbehörde zusichern.

Tipps & Checkliste

Hier nochmals die wichtigsten Punkte für die Hypothekenablösung im Überblick.

Hypothek ablösen - daran sollten Sie denken

So lösen Sie Ihre Hypothek auf Valuu ab:

Vertrag kündigen

1. Bestehenden Vertrag rechtzeitig kündigen.

Eckdaten

2. Eckdaten Ihrer Finanzierung auf Valuu eingeben und einfach und schnell mehrere Angebote erhalten.

Angebot

3. Das geeignete Angebot auswählen.

Dokumente hochladen

4. Dokumente hochladen und digitalen Vertrag verbindlich abschliessen.

Angaben prüfen

5. Valuu prüft Ihre Angaben und sendet Ihr Dossier an den gewählten Anbieter.

Hypothekarvertrag

6. Dieser schickt Ihnen wenig später den Hypothekarvertrag zu und stellt Ihrem bisherigen Kreditgeber ein "unwiderrufliches Zahlungsversprechen" aus und erhält im Gegenzug die Schuldbriefe. 

Einfach vergleichen und Sparpotential ermitteln

Das Einholen von Offerten kann sehr aufwändig sein, wenn man dafür von Finanzinstitut zu Finanzinstitut pilgern muss. Mit Valuu können Sie sich diese Mühen sparen und bequem von zu Hause aus eine Vielzahl von Anbietern vergleichen.

Mit unserem Hypothekenrechner erfahren Sie zudem rasch, wie viel Sie bei einer Ablösung sparen können.
 

FAQ

Was heisst "Hypothek ablösen"?

Das bedeutet, dass Sie eine Immobilienfinanzierung, deren vertraglich vereinbarte Laufzeit endet, durch eine neue Hypothek ersetzen. Ablösungen sind eine gute Gelegenheit, die Angebote am Markt zu prüfen und den Anbieter zu wechseln.

Kann ich meinen Hypothekarvertrag auch vorzeitig kündigen?

Ja, das ist möglich. Allerdings ist dem Kreditgeber dann ein «Schadensersatz» – Vorfälligkeitsentschädigung genannt – zu zahlen. Dieser kann sehr hoch ausfallen. Lassen Sie sich die Vorfälligkeitsentschädigung von Ihrem jetzigen Kreditgeber berechnen.

Wann lohnt sich eine frühzeitige Ablösung?

Ein vorzeitiger Ausstieg sollte wegen der hohen Strafzahlungen gut überlegt und die Kosten sollten genau durchgerechnet werden. In vielen Fällen ist es vorteilhafter, mit dem Wechsel bis zum regulären Ablauf des Vertrags zu warten. Dennoch kann er sich lohnen.

Worauf muss ich bei einer Ablösung achten?

Fangen Sie mindestens 6 Monate vor Ablauf des Vertrags an, sich mit der Erneuerung Ihrer Hypothek zu beschäftigen. Schauen Sie nach, ob Ihr Vertrag oder die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eine Kündigungsfrist beinhaltet. Fragen Sie sich, welches Hypothekarmodell und welche Laufzeit für Sie sinnvoll sind. Steht eine vorgezogene Ablösung im Raum, sollten Sie gut durchrechnen, ob die Vorfälligkeitsentschädigung die potentiellen Einsparungen nicht übersteigt. Kontaktieren Sie am besten eine Expertin oder einen Experten von Valuu, um das Vorhaben zu besprechen. Ganz wichtig: Holen Sie über Valuu viele verschiedene Offerten ein.

Muss ich meine Hypothek vorzeitig ablösen, wenn ich meine Immobilie während der Laufzeit verkaufe und eine neue kaufe?

Mit dem Verkauf einer Immobilie muss der Hypothekarvertrag grundsätzlich aufgelöst und die Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt werden. Bei Valuu gibt es aber auch Anbieter, die in diesem Fall keine Strafzahlung verlangen. Unter Umständen ist es auch möglich, die Hypothek auf die neue Immobilie zu übertragen. Die Voraussetzungen dafür sind:

  • Der Verkehrswert des neuen Objekts ist gleich hoch oder höher als jener des alten Objektes 
  • Verkauf und Kauf liegen zeitlich nahe beieinander
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