Glossar

Wie hoch ist der Eigenkapital-Anteil bei einem Immobilienkauf? Wie funktionieren die direkte und die indirekte Amortisation? Was versteht man unter finanzieller Tragbarkeit? In unserem Glossar erklären wir alle wichtigen Begriffe rund um das Thema Hypothek.

Eine Hypothekarschuld muss nach 15 Jahren oder spätestens bis zum Zeitpunkt der Pensionierung (das vorher Eintreffende) auf zwei Drittel des Kaufpreises (auch Verkehrswert oder Liegenschaftswert genannt) zurückbezahlt werden. Sie haben die Wahl zwischen direkter und indirekter Amortisation.

Sie zahlen in regelmässigen Abständen die Hypothek zurück. Dadurch reduziert sich die Höhe der Hypothek nach jeder Rückzahlung, die Zinskosten sinken. Im Gegenzug kann bei der Steuererklärung weniger Schuldzins abgezogen werden.

Sie zahlen die Amortisationsbeträge in eine verpfändete Vorsorgelösung ein: in eine Lebensversicherung oder auf das Vorsorgekonto 3a. Die Hypothek und der Schuldzins bleiben stets gleich hoch. Die einbezahlten Beträge können Sie vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abziehen und somit Steuern sparen.

Für den Kauf von Wohneigentum benötigen Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital. Die restlichen maximal 80 Prozent Fremdkapital erhalten Sie von einem von Ihnen gewählten Kreditgeber in Form einer Hypothek. Als Eigenkapital gelten Kontoguthaben, Säule 3a, Wertschriften und Fonds, Erbvorbezüge, Privatdarlehen sowie Schenkungen.

Falls das Eigenkapital aus den oben genannten Quellen für eine Hypothek nicht ausreicht, können auch Vorsorgegelder aus der 2. Säule (Pensionskasse) verwendet werden. Allerdings dürfen diese 10 Prozent der benötigten Eigenkapitalsumme nicht übersteigen.
 

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen bei einem Immobilienkauf/-besitz laufende Nebenkosten an, denn im Gegensatz zu einem Mieter muss ein Eigentümer selber für den Unterhalt der Immobilie aufkommen. Zu den Nebenkosten gehören zum Beispiel Kosten für Reparaturen aller Art oder den Ersatz von Installationen. 

Die Nebenkosten sind für Kreditgeber relevant, da sie in die Beurteilung der Tragbarkeit (siehe unten) einer Hypothek einbezogen werden müssen. Finanzinstitute rechnen bei den Nebenkosten mit 1 Prozent des Kaufpreises. 
 

Um zu beurteilen, ob Sie sich Ihr Wohneigentum auch langfristig und bei höheren Zinsen leisten können, wenden potentielle Kreditgeber folgende Goldene Regel an: Die laufenden Jahreskosten für die Immobilie dürfen 33 Prozent Ihres Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Die Jahreskosten setzen sich zusammen aus den Hypothekarzinsen (wobei mit einem Zinssatz von 5 Prozent auf der Kreditsumme gerechnet wird), der Pflichtamortisation und den Nebenkosten (siehe oben).

Der Verkehrswert ist der Preis, der beim Verkauf der Liegenschaft erzielt werden kann.

Für die Bewertung Ihrer Liegenschaft ist die Ermittlung des Brutto-Rauminhalts (Kubatur) wichtig. Der Begriff der Kubatur (Kubus) kommt aus dem Griechischen und bedeutet Würfel. Die Berechnung der Kubatur erfolgt ohne Einbezug der Bauqualität. Die Berechnung erfolgt in zwei Schritten:

1. Grundvolumen des Gebäudes 
Dieses Volumen berechnet sich aus der Gebäudegrundfläche multipliziert mit der Höhe. Die übliche Höhe je Geschoss beträgt 2,60 m.

2. Dachzuschläge 
Anstelle der Berücksichtigung der üblichen Geschosshöhe, können Zuschläge für ausgebaute oder nicht ausgebaute Dächer (z. B. kalter Estrich) verwendet werden. Bei ausgebauten Dächern beträgt der Dachzuschlag 2,60 m (übliche Geschosshöhe). Bei den nicht ausgebauten Dächern beträgt der Dachzuschlag nur 1 m.
 

Es gibt drei verschiedene Eigentumsformen:

Alleineigentum 
Diese Eigentumsform ist zu bevorzugen, wenn nur eine Person das Eigenkapital einbringt. Diese Person kann frei über das Objekt verfügen. Sie ist deshalb jedoch allein für den Unterhalt und die Bezahlung der Kosten (Zinsen und Amortisation) verantwortlich.

Miteigentum 
Falls sich mehrere Personen das Eigentum teilen und jeder Eigenmittel mitbringt, ist diese Eigentumsform präferiert. Im Grundbuch werden die Miteigentumsanteile festgehalten (z. B. 1/3 oder 2/3), je nachdem wie viele Eigenmittel jede Person eingebracht hat. Jeder kann frei über seinen Anteil verfügen und muss entsprechend auch einen Teil der Kosten (Unterhalt, Zinsen, usw.) bezahlen. Falls ein Eigentümer seinen Anteil verkaufen möchte, haben die anderen Miteigentümer ein Vorkaufsrecht. Dies bedeutet, dass die Miteigentümer zuerst diesen Anteil kaufen können.

Gesamteigentum 
Bei dieser Eigentumsform sind alle Parteien gemeinsam Eigentümer der Liegenschaft, unabhängig davon, wie viele Eigenmittel welche Person eingebracht hat. Diese Eigentumsform ist üblich, falls ein Ehevertrag oder eine Erbengemeinschaft vorliegt. Beim Gesamteigentum können die Parteien nicht frei über ihre Anteile verfügen. Zudem müssen sämtliche Entscheidungen (z. B. der Verkauf der Liegenschaft) gemeinsam gefällt werden. Auch die Kosten (z. B. Unterhalt, Zinsen) müssen gemeinsam bezahlt werden.
 

Dienstbarkeiten geben der oder dem Begünstigten das Recht, das jeweilige Grundstück in einem bestimmten Umfang zu nutzen. Die Dienstbarkeiten werden auf Basis eines öffentlich beurkundeten Vertrags in das Grundbuch eingetragen.

Dienstbarkeiten können den Wert der Liegenschaft dauerhaft mindern. Dies ist z. B. bei der Vergabe von Nutzniessungsrechten, Wohnrechten, Baurechten oder Vorkaufsrechten möglich. Nicht wertvermindernd in diesem Sinne gelten Wegrechte.

Nutzniessung 
Bei einer Nutzniessung kann der Berechtigte die fremde Liegenschaft vollständig selbst nutzen oder vermieten. Dafür trägt er die Auslagen für den gewöhnlichen Unterhalt und die Bewirtschaftung der Liegenschaft, die Zinsen für die Hypothek sowie Steuern und Abgaben. Der Berechtigte kann die Liegenschaft nicht selbständig verkaufen oder sein Nutzniessungsrecht übertragen. (vgl. Art 745 ZGB)

Wohnrecht 
Das Wohnrecht verleiht dem Begünstigten das Recht eine Liegenschaft (oder einen Teil davon) zu bewohnen. Grundsätzlich darf der Wohnrechtsberechtigte seine Familienangehörigen bei sich wohnen lassen. Das Wohnrecht ist weder übertragbar noch vererblich. Der Wohnrechtsberechtigte versteuert den Eigenmietwert und übernimmt die Kosten für den gewöhnlichen Unterhalt. Investitionen, Hypothekarzinsen und Versicherungsprämien gehen zu Lasten des Eigentümers. (vgl. Art 776 ZGB)

Baurecht 
Beim Baurecht erhält eine Drittperson das Recht auf oder unter fremden Boden ein Bauwerk zu errichten. Der Baurechtsvertrag regelt Inhalt und Umfang des Baurechts. Als Gegenleistung für die Benützung des Bodens wird in der Regel die Bezahlung eines Baurechtzinses vereinbart. (vgl. Art 791 ZGB)

Vorkaufsrecht (limitiertes und unlimitiertes) 
Das Vorkaufrecht verleiht dem Begünstigten die Möglichkeit, die Liegenschaft beim Verkauf zu erwerben. Dabei gibt es das limitierte und das unlimitierte Vorkaufrecht. Beim limitierten Vorkaufrecht werden Preis und weitere Bedingungen für den Verkauf bereits festgelegt. Beim unlimitierten Vorkaufrecht kann hingegen die Liegenschaft zu denselben Bedingungen erworben werden, welche für andere potenzielle Käufer gelten würden.
Wird das Vorkaufsrecht vertraglich festgehalten, darf dies für maximale 25 Jahre vereinbart werden. Neben den vertraglich festgehaltenen Vorkaufsrechten existieren auch gesetzlich vorgeschriebene Vorkaufsrechte z. B. bei Miteigentum. Dafür ist kein Vertrag notwendig. (vgl. Art. 681 ZGB)

Wegrecht 
Ein Wegrecht sichert den Zugang zu einem Grundstück. In der Wegrechtsdienstbarkeit werden in der Regel die Art des Wegrechtes (Fuss- und Fahrwegrecht), die Breite und Länge des Weges und zu tragende Unterhaltspflichten festgelegt. (vgl. Art 741 ZGB)
 

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erwerben möchten, verlangt der Verkäufer vor Vertragsabschluss in der Regel eine Finanzierungsbestätigung. Darin bestätigt Ihnen ein Finanzinstitut in schriftlicher Form, Sie bei der Finanzierung Ihres Wunschobjektes mit einer Hypothek zu unterstützen. Die Finanzierungsbestätigung gibt dem Verkäufer die Sicherheit, dass Sie auch tatsächlich in der Lage sind, die Immobilie zu finanzieren.

Wie Sie mit Valuu schnell und einfach eine Finanzierungsbestätigung erhalten, erfahren Sie im Beitrag «Fotografieren, hochladen, fertig!». 
 

Vorfälligkeitsentschädigungen entstehen, wenn Sie eine Hypothek vor Vertragsende zurückzahlen. Diese sogenannten Ausstiegskosten dürfen Ihnen Finanzinstitute für die entgangenen Zinsen als Schadensersatz verrechnen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung kann je nach Zinssatz und Dauer der Restlaufzeit variieren und schnell mehrere Tausend Franken betragen. Zusätzlich dürfen Hypothekargeber für den Verwaltungsaufwand der Vorfälligkeitsberechnung eine Gebühr verlangen, welche in die Vorfälligkeitsentschädigung mit eingerechnet wird.

Wie der Name Festhypothek bereits ausdrückt, sind die festen Zinsen das Hauptmerkmal dieses Hypothekarmodells. Das heisst, der vereinbarte Zinssatz bleibt über die gesamte Laufzeit der Hypothek gleich. In der Regel beträgt die Laufzeit zwischen zwei und zehn Jahren. Einige Finanzinstitute offerieren auch Laufzeit bis 20 Jahren. Falls Sie den Vertrag während der vereinbarten Vertragsdauer auflösen wollen, müssen Sie mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. 

Im Gegensatz zur Festhypothek hat die variable Hypothek keine feste Laufzeit und ist in der Regel auf drei oder sechs Monate kündbar. Der Zinssatz ist variabel und wird vom Finanzinstitut festgelegt. Bei einer variablen Hypothek können Sie von sinkenden Zinsen profitieren, Sie nehmen aber auch das Risiko von steigenden Zinsen in Kauf. 

Bei der Libor-Hypothek (eine sogenannte Geldmarkt-Hypothek) richtet sich der Zinssatz nach dem LIBOR (London Interbank Offered Rate). Der Zinssatz ist abhängig von Veränderungen am Geldmarkt und wird alle drei, oder sechs Monate angepasst. Bis Ende 2021 wird der Libor abgeschafft, Geldmarkt-Hypotheken wird es aber weiterhin geben. In der Schweiz wird er durch den Saron (Swiss Average Rate Overnight) abgelöst.

Bei einer gemischten Hypothek kombinieren Sie verschiedene Hypothekarmodelle. Sie können beispielsweise einen Teil Ihrer Hypothek als Festhypothek abschliessen und einen zweiten als Libor-Hypothek. Wichtig: In der Regel beträgt das Minimum pro Tranche 100'000 Franken. Mit einer gemischten Hypothek hat der Kunde die Möglichkeit von den Vorteilen der verschiedenen Modelle zu profitieren und deren Nachteile zu verteilen.

Die Belehnung bezeichnet das Verhältnis vom Fremdkapital zum Objektwert und darf maximal 80 Prozent betragen. Das heisst, ein Hypothekargeber übernimmt beziehungsweise belehnt höchstens 80 Prozent der Gesamtkosten einer Immobilie. Die restlichen 20 Prozent müssen Sie mit Eigenkapital finanzieren können. 

Die Kreditwürdigkeit beziehungsweise Bonität steht für die Fähigkeit eines Hypothekarnehmers, den Kredit dem Hypothekargeber zurückzahlen zu können. Zur Berechnung der Kreditwürdigkeit überprüft das Finanzinstitut unter anderem das Verhältnis Ihrer Ausgaben und Einnahmen und ob Sie bereits einmal betrieben worden sind.  

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